08城市規(guī)劃師建設用地性質變更管理

第四部分、建設用地性質變更管理 
　　實例一 
　　1993年，X市糧食局以建糧油批發(fā)市場為由，通過當地政府，以每畝2.2萬元的價格，從小北村征走耕地109.58畝。糧食局當年征地申請的計劃是：每年批發(fā)、零售糧油2500萬噸，成交額可達2000萬元，實現利稅100萬元，據說其規(guī)模要達到全省第一，使該市的經濟得到繁榮。但是其后發(fā)生的事情卻讓小北村村民多年來一直氣憤不平。糧油批發(fā)市場沒有建起來，對國家和當地百姓的承諾沒有兌現，一百多畝耕地卻落到糧食局的手里，隨后，這些耕地鄧被侵害成若干份，每份約為420平方米，以股金的形式把土地使用權轉移到個人和一些單位手里，每份3.5萬元。得到土地使用權的人，便各自建起了民宅商店、酒店、公司等。糧食局自己所建的糧油批發(fā)交易大廳，僅有200平方米，而且從未開張。征用了一百多畝土地，只蓋了這么小的交易廳，就連這個交易大廳現在也租給了私人，做了存放方便面的庫房。二干多名村民代表表示，如果被征走的土地真是國家需要，他們能理解和支持。但是他們現在看到的這種情況，真是讓他們不服氣，無論如何要弄個明白，討個說法。 
　　評析：這是一起典型的擅自改變建設用地性質和私自轉讓土地使用權的案例，情節(jié)嚴重，造成了惡劣的影響。當初糧食局是以建立糧油批發(fā)市場為由征用農民的土地，其建設項目必須要與批發(fā)市場相關，否則，就是違法使用土地。但是糧食局卻沒有按規(guī)劃、按原來的計劃規(guī)模建設批發(fā)市場，卻將大部分土地轉向了房地產開發(fā)，征來的耕地被改變了了用途，其所作所為已與糧油批發(fā)交易毫無關系，實際上是改變了建設用地的性質。如果糧食局在征地之后，由于情況發(fā)生變化，需要改變建設項目，也應該按照法定程序，重新向計劃行政主管部門和規(guī)劃行政主管部門提出申請。首先，糧食局應該持計劃行政主管部門同意改變并開發(fā)新的建設項目的批準文件，向城市規(guī)劃行政主管部門提出改變用地性質的申請。其次，規(guī)劃行政主管部門根據有關已經批準的規(guī)劃，對糧食局的申請進行審核。如果同意，將提出被改變性質的用地的規(guī)劃設計條件。這包括有關技術條件、技術標準和與周邊建設的相關關系。糧食局需要重新領取改變性質的用地的建設用地規(guī)劃許可證。所以說，改變用地性質必須辦理審批手續(xù)，否則，規(guī)劃行政主管部門可以依據城市規(guī)劃法的有關條款對其進行行政處罰。 
　　實例二 
　　某房地產開發(fā)公司與市區(qū)某鄉(xiāng)政府協(xié)商，準備利用該鄉(xiāng)的土地搞開發(fā)經營。經過協(xié)商，鄉(xiāng)政府與房地產開發(fā)公司簽訂了一份聯合興辦公司的協(xié)議書。協(xié)議書規(guī)定：雙方興辦聯合公司，鄉(xiāng)里提供50畝土地，房地產開發(fā)公司出資，在這塊土地上修建60幢別墅，作為度假村以吸引城市客源，預計利潤可觀。聯合公司開始運作后，由房地產開發(fā)公司全權管理，鄉(xiāng)里不參與管理過程。雙方聯營年限為50年，不論盈虧，公司每年都要定期向鄉(xiāng)里付給固定的利潤和管理費。 
　　評析：房地產開發(fā)公司與鄉(xiāng)政府的這種合作，是極不合法的，表面上是合辦聯合公司，實質上卻是變相出租土地。
　　首先，簽約主體資格不對，鄉(xiāng)政府作為一級政府，行使行政管理職能，不能以自己的名義參與經濟交易，更不能作為出資人成為公司股東。我國新修訂的《土地管理法》第十條明確規(guī)定：“農村集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理?！币虼?，鄉(xiāng)政府不能單方面代表農民對土地進行處分并從中受益，不能與該房地產開發(fā)公司簽訂合辦公司的契約。另外，該聯辦公司的協(xié)議內容也屬違法無效。合同中約定的所謂鄉(xiāng)里不參與公司任何管理過程，只定期收取利潤、費用而不承擔風險等等，完全不符合一般合營行為所遵循的共同出資、共同經營、利益共享風險共擔原則，說明鄉(xiāng)里根本不是為了聯營辦公司，而是單純想靠出讓土地使用權賺取利益。由于我國《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設?！币雽⑥r業(yè)用地變?yōu)榉寝r業(yè)建設用地，必須先經國家征用，土地使用人也要向國家交納土地出讓金。鄉(xiāng)政府明明是轉讓土地使用權或是出租土地，卻聲稱是合辦公司而不交國家有關稅費，這份合辦公司的協(xié)議其實是一種規(guī)避法律、脫逃稅費、變相出租、轉讓土地的行為，其違法性顯而易見。 
　　其次，對于上述事件的處罰，可以根據《土地管理法》第七十三條規(guī)定：“買賣或者以其他形式非法轉讓土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得;對違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農用地改為建設用地的，限期拆除在非法轉讓的土地上新建的建筑和其他設施，恢復土地原狀，對符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法轉讓的土地上新建的建筑物和其他設施，可以并處罰款;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任?！?nbsp;