2010年注冊會計(jì)師《稅法》：土地增值稅法(5)

　　注意

　?、賰?nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣“兩稅一費(fèi)”(營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加)

　?、谕赓Y房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣“一稅”(營業(yè)稅)

　?、蹆?nèi)資非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣“三稅一費(fèi)” (營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費(fèi)附加)

　?、芡赓Y非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣“兩稅”(營業(yè)稅、印花稅)

　　一、應(yīng)稅收入

　　納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，是指包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入在內(nèi)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不允許從中減除任何成本費(fèi)用。轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng) 校edu24ol.com

　　二、確定增值額的扣除項(xiàng)目

　　(一)對于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除：

　　1.取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括：

　　(1)納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款;

　　(2)納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　(1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

　　(2)前期工程費(fèi)(其中包括三通一平)

　　(3)建筑安裝工程費(fèi)

　　(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

　　(5)公共配套設(shè)施費(fèi)

　　(6)開發(fā)間接費(fèi)用

　　取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本按照實(shí)際發(fā)生扣除。

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

　　房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

　　對于利息支出，分兩種情況確定扣除：

　　(1)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)(注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額)

　　(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算中還須注意兩個(gè)問題：

　　第一：不能超過按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計(jì)算的金額。

　　第二：不包括加息、罰息

　　小結(jié)：

　　(1) 能認(rèn)定利息的：利息+(1+2)×5%以內(nèi)

　　(2) 不能認(rèn)定利息的：(1+2)×10%以內(nèi)

　　4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　(1)營業(yè)稅：銷售收入×5%

　　(2)城建稅：營業(yè)稅×(7、5、1%)

　　(3)教育費(fèi)附加：營業(yè)稅×3%

　　(4)印花稅(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不扣，其他企業(yè)扣除0.5‰)：銷售收入×0.5‰