09注會《經(jīng)濟法》合同法分則講義(4)

　　五、租賃合同

　　租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃合同為有償、雙務(wù)、諾成合同。

　　1、租賃合同的期限

　　租賃合同的期限超過20年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起仍不得超過20年。

　　2、不定期租賃

　　(1)租賃期限6個月以上的，合同應(yīng)當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

　　(2)當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》有關(guān)規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。

　　(3)租賃期屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。

　　提示：對于不定期租賃，“雙方當事人”均可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當在合理期限之前通知承租人。

　　3、維修義務(wù)

　　在租賃合同中，出租人應(yīng)當履行租賃物的維修義務(wù);

　　提示：在融資租賃中，承租人應(yīng)當履行租賃物的維修義務(wù)。

　　4、承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，承租人與出租人的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

　　5、租金的支付期限

　　對租金的支付期限未確定的，當事人可以協(xié)議補充，不能達成補充協(xié)議的，可以根據(jù)合同的有關(guān)條款或者交易習慣確定。仍不能確定的，適用以下規(guī)則：

　　(1)租賃期限不滿1年的，應(yīng)當在租賃期限屆滿時支付;

　　(2)租賃期限1年以上的，應(yīng)當在每屆滿1年時支付，剩余期間不滿1年的，應(yīng)當在租賃期限屆滿時支付。

　　6、買賣不破租賃(重點)

　　(1)租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力，即“買賣不破租賃”。

　　提示：所有的所有權(quán)讓與均不破租賃，并非局限于買賣。

　　(2)出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有在同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利。

　　提示：只有在房屋租賃中才有優(yōu)先購買權(quán)，對于其他標的的租賃，并不適用優(yōu)先購買權(quán)。

　　7、租賃合同的解除與延期

　　因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。

　　六、融資租賃合同

　　融資租賃合同是出租人根據(jù)承租人對出賣人、租賃物的選擇，向出賣人購買租賃物，提供給承租人使用，承租人支付租金的合同

　　解釋：融資租賃合同有三方當事人：出租人、承租人、出賣人;包括兩個合同：融資租賃合同、買賣合同。

　　1、出租人、出賣人、承租人可以約定，出賣人不履行買賣合同義務(wù)的，由承租人行使索賠的權(quán)利。出租人享有租賃物的所有權(quán);承租人破產(chǎn)的，租賃物“不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)”。

　　2、在融資租賃合同中，承租人占有租賃物期間，租賃物造成第三人的人身傷害或者財產(chǎn)損害的，出租人對第三人不承擔賠償責任。

　　3、在融資租賃合同中，出租人和承租人對租賃期間屆滿租賃物的歸屬沒有約定或者約定不明確，依照《合同法》有關(guān)規(guī)定仍不能確定的，租賃物的所有權(quán)歸“出租人”。

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