09年注冊會計師《經(jīng)濟法》基礎(chǔ)輔導(dǎo)八

　　不動產(chǎn)物權(quán)的登記地點、登記方式的具體規(guī)則是：

　　1、登記地點。

　　2、登記簿與權(quán)屬證書。在辦理完登記手續(xù)以后，登記機關(guān)發(fā)給不動產(chǎn)權(quán)屬證書，不動產(chǎn)權(quán)屬證書與不動產(chǎn)登記簿不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

　　3、更正登記和異議登記。更正登記既可以由“權(quán)利人和利害關(guān)系人提起申請，也可以登記機關(guān)自己發(fā)現(xiàn)錯誤所作出”更正登記。

　　《物權(quán)法》第19條規(guī)定：權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。

　　異議登記使得登記簿上所記載的權(quán)利失去了正確性推定的效力，第三人不得主張基于登記而產(chǎn)生的公信力。法律要求申請人在“異議登記之日起十五日內(nèi)”起訴，不起訴的，則異議登記失效。而且異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。

　　4、預(yù)告登記，《物權(quán)法》第20條規(guī)定，當(dāng)事人簽訂房屋買賣或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記人同意處分該不動產(chǎn)的不能夠發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。

　　5、登記和買賣合同效力之間的關(guān)系：《物權(quán)法》的第15條當(dāng)事人之間訂立的有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定的以外，自合同成立時起生效，未辦理物權(quán)登記的不影響合同的效力。

　　說明：合同效力和登記之間沒有必然聯(lián)系。

　　例如：乙買甲一套房屋，已經(jīng)支付 1/3 價款，雙方約定余款待過戶手續(xù)辦理完畢后付清。后甲反悔，要求解除合同，乙不同意，起訴要求甲繼續(xù)履行合同，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。

　　答案：是乙的主張是正確的，合同有效，甲應(yīng)繼續(xù)履行合同 。

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　　(二) 動產(chǎn)的物權(quán)變動

　　《物權(quán)法》第23條規(guī)定，動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自“交付時”發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。同時《物權(quán)法》第24條規(guī)定，船舶、航空器和機動車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。因此對于船舶、航空器和機動車等動產(chǎn)，實際上其物權(quán)變動要求采用登記方式進(jìn)行，只是沒有采用登記生效主義，而是采用了登記對抗主義。

　　在法律上，交付是指將物或提取標(biāo)的物的憑證移轉(zhuǎn)給他人占有的行為。交付通常指現(xiàn)實交付，即直接占有的移轉(zhuǎn)。但除了直接交付以外，還有以下幾種方式的交付，也發(fā)生與現(xiàn)實交付同樣的法律效果：

　　1、簡易交付

　　《物權(quán)法》第25條規(guī)定了簡易交付。動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)依法占有該動產(chǎn)的，物權(quán)自法律行為生效時發(fā)生效力。風(fēng)險也于此時發(fā)生轉(zhuǎn)移。

　　2、指示交付

　　《物權(quán)法》第26條規(guī)定，動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動產(chǎn)的，負(fù)有交付義務(wù)的人可以通過轉(zhuǎn)讓請求第三人返還原物的權(quán)利代替交付。如果讓與人的動產(chǎn)由第三人占有，讓與人可以將其享有的對第三人的返還請求權(quán)讓與給受讓人，以代替現(xiàn)實交付。在保管合同中經(jīng)常出現(xiàn)這種指示交付。

　　舉例：甲將自己的MP3播放器借給乙使用，未約定期限。后甲又將該播放器出售給丙，甲將自己享有的針對乙的返還原物請求權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙以代替現(xiàn)實交付。

　　3、占有改定

　　所謂占有改定，是指動產(chǎn)物權(quán)的讓與人與受讓人之間特別約定，標(biāo)的物仍然由出讓人繼續(xù)占有，而受讓人則取得對標(biāo)的物的間接占有以代替標(biāo)的物的實際交付?！段餀?quán)法》第27條作了具體規(guī)定，動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動產(chǎn)的，物權(quán)轉(zhuǎn)移自該約定生效時發(fā)生效力。

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