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2024年cpa稅法知識點總結(jié):第十章房產(chǎn)稅法、契稅法和土地增值稅法

更新時間:2024-07-18 09:00:41 來源:環(huán)球網(wǎng)校 瀏覽299收藏89

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摘要 本文為大家整理了2024年cpa稅法知識點總結(jié):第十章房產(chǎn)稅法、契稅法和土地增值稅法,本章為重要的一章,主要考核客觀題和計算題。涉及到的考點有房產(chǎn)稅征稅范圍和納稅義務(wù)人、房產(chǎn)稅稅率、計稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計算等內(nèi)容。

本文為大家整理了2024年cpa稅法知識點總結(jié):第十章房產(chǎn)稅法、契稅法和土地增值稅法,本章為重要的一章,主要考核客觀題和計算題。涉及到的考點有房產(chǎn)稅征稅范圍和納稅義務(wù)人、房產(chǎn)稅稅率、計稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計算等內(nèi)容。

2024年cpa稅法知識點總結(jié):第十章房產(chǎn)稅法、契稅法和土地增值稅法

【必考點1】房產(chǎn)稅征稅范圍

1.房產(chǎn)稅以房產(chǎn)為征稅對象。

房產(chǎn),指有屋面和圍護結(jié)構(gòu)(有墻或兩邊有柱),能夠遮風(fēng)避雨,可供人們在其中生產(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所。其他一些沒有屋頂和圍墻的設(shè)施比如露天游泳池、露天停車場、噴水池花園等都不屬于房產(chǎn)稅的征稅范圍。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房,在出售前,不征收房產(chǎn)稅;但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房,應(yīng)按規(guī)定征稅。

房產(chǎn)稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產(chǎn),不包括農(nóng)村的。

2.在征稅范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)所有人為納稅人。

具體情形 納稅義務(wù)人
產(chǎn)權(quán)屬國家所有的 由經(jīng)營管理單位納稅
產(chǎn)權(quán)屬集體和個人所有的 由集體單位和個人納稅
產(chǎn)權(quán)出典的 由承典人納稅
產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地的 由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅
產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的 由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅
無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的 由使用人代為繳納房產(chǎn)稅

【1-單選題】下列房屋及建筑物中,屬于房產(chǎn)稅征稅范圍的是( )。(2020年)

A.加油站的遮陽棚

B.建在室外的露天游泳池

C.位于市區(qū)的經(jīng)營性用房

D.農(nóng)村的居住用房

【答案】C

【解析】選項AB:房產(chǎn)稅以“房產(chǎn)”為征稅對象,加油站遮陽棚、室外露天游泳池不具有屋面和圍護結(jié)構(gòu),不符合房產(chǎn)的特征,不征收房產(chǎn)稅;選項C:位于市區(qū)的經(jīng)營性用房屬于我國房產(chǎn)稅的征稅范圍;選項D:我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅征稅范圍不包括農(nóng)村。

【2-多選題】下列情形中,應(yīng)由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納房產(chǎn)稅的有( )。

A.房屋產(chǎn)權(quán)未確定的

B.房屋租典糾紛未解決的

C.房屋承典人不在房屋所在地的

D.房屋產(chǎn)權(quán)所有人不在房屋所在地的

【答案】ABCD

【解析】產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地的,或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的,由房產(chǎn)代管人或使用人納稅。

【3-單選題】下列關(guān)于房產(chǎn)稅納稅義務(wù)人的表述中,符合稅法規(guī)定的是( )(2023年)

A.房產(chǎn)融資租賃的,其納稅義務(wù)人為出租人

B.商鋪出典的,其納稅義務(wù)人為商鋪產(chǎn)權(quán)所有人

C.辦公樓抵押的,其納稅義務(wù)人為辦公樓抵押權(quán)人

D.廠房出租免租金期間,其納稅義務(wù)人為廠房產(chǎn)權(quán)所有人

【答案】D

【解析】選項A:房產(chǎn)融資租賃的,房產(chǎn)稅納稅義務(wù)人為承租人;選項B:房屋產(chǎn)權(quán)出典的,房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人為承典人;選項C:房產(chǎn)抵押的,房產(chǎn)稅納稅義務(wù)人為房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人。

【必考點2】房產(chǎn)稅稅率、計稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計算

(一)稅率

1.從價計征

按房產(chǎn)原值一次減除10%~30%后的余值計征,稅率為1.2%。

2.從租計征

按房產(chǎn)出租的租金收入計征,稅率為12%。

對個人出租住房,不區(qū)分用途,按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房,減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

(二)計稅依據(jù)

1.從租計征

房產(chǎn)出租的,以房產(chǎn)租金收入作為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。

(1)房產(chǎn)租金收入,包括貨幣收入和實物收入。如果是以勞務(wù)或者其他形式為報酬抵付房租收入的,應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平,確定一個標(biāo)準(zhǔn)租金額從租計征。

(2)租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的,免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

(3)出租的地下建筑,按照出租地上房屋建筑物的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。

2.從價計征

依照房產(chǎn)原值一次減除10%~30%后的余值計算繳納。各地扣除比例由當(dāng)?shù)厥、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

(1)對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn),應(yīng)按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)的原值均應(yīng)包含地價,包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的,按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。

(2)房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施。對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的,在將其價值計入房產(chǎn)原值時,可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值;對附屬設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件,更新后不再計入房產(chǎn)原值。

(3)納稅人對原有房屋改、擴建的,要相應(yīng)增加房產(chǎn)的原值。

3.特殊用途和形式的房產(chǎn)的計稅依據(jù)

(1)投資聯(lián)營的房產(chǎn)。

投資者參與投資利潤分紅,共擔(dān)風(fēng)險的,按照房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)從價計征房產(chǎn)稅;對以房產(chǎn)投資、收取固定收入,不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險的,實際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金,應(yīng)由出租方按租金收入從租計征房產(chǎn)稅。

(2)融資租賃的房屋。

融資租賃的房產(chǎn),由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的,由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

(3)居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)。

居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn),由實際經(jīng)營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營的,從價計征房產(chǎn)稅;出租的,從租計征房產(chǎn)稅。

【4-單選題】下列各項中,應(yīng)作為融資租賃房屋房產(chǎn)稅計稅依據(jù)的是( )。(2022年、2011年)

A.房產(chǎn)市值

B.房產(chǎn)余值

C.房產(chǎn)原值

D.房產(chǎn)租金

【答案】B

【解析】融資租賃的房產(chǎn),由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的,由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

(4)房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑。

包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、人防設(shè)施等,均應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。其中,對于與地上房屋相連的地下建筑,例如地下室、地下停車場等,應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個整體,按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計征房產(chǎn)稅。

自用的獨立地下建筑,按照以下方式計稅:

①地下建筑屬于工業(yè)用途的,以房屋原價的50%~60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值;

②地下建筑屬于商業(yè)和其他用途的,以房屋原價的70%~80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。

【5-單選題】下列關(guān)于地下建筑涉及房產(chǎn)稅處理的表述中,正確的是( )。(2022年)

A.地下建筑出租的,以其租金收入為計稅依據(jù)

B.與地上相連的地下建筑應(yīng)單獨作為課稅對象征收房產(chǎn)稅

C.自用的工業(yè)用途房產(chǎn),以房屋原價的70% ~80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值

D.房產(chǎn)原價折算為應(yīng)稅房產(chǎn)原值的具體比例,由省級、計劃單列市土地管理部門確定

【解析】選項B:與地上房屋相連的地下建筑物,要將地上地下視為一個整體,按照地上房屋建筑物的規(guī)定計稅;選項C:獨立的地下建筑物作為工業(yè)用途的,以房屋原價的50% ~60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值;選項D:房產(chǎn)原價折算為應(yīng)稅房產(chǎn)原值的具體比例,由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市財政和稅務(wù)部門在規(guī)定的幅度內(nèi)確定。

【答案】A

【6-單選題】下列情形中,應(yīng)該從價計征房產(chǎn)稅的是( )。(2019年)

A.單位出租地下人防設(shè)施的

B.以勞務(wù)為報酬抵付房租的

C.以居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)進行自營的

D.個人出租房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營的

【答案】C

【解析】選項A:單位出租地下人防設(shè)施的,從租計征房產(chǎn)稅;選項B:如果是以勞務(wù)或者其他形式為報酬抵付房租收入的,應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平確定一個標(biāo)準(zhǔn)租金額從租計征;選項C:以居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)進行自營的,依照房產(chǎn)余值從價計征;選項D:個人出租房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營的,從租計征房產(chǎn)稅

【7-多選題】下列項目中,應(yīng)以房產(chǎn)租金作為計稅依據(jù)征收房產(chǎn)稅的有( )。(2015年)

A.以融資租賃方式租入的房屋

B.以經(jīng)營租賃方式租出的房屋

C.居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主自營的共有經(jīng)營性房屋

D.以收取固定收入、不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險方式投資的房屋

【答案】BD

【解析】選項A:融資租賃的房產(chǎn),由承租人按照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅;選項B:以經(jīng)營租賃方式租出的房屋,以房產(chǎn)租金作為計稅依據(jù)計算繳納房產(chǎn)稅;選項C:對居民住宅區(qū)內(nèi)自營的共有的經(jīng)營性房產(chǎn),由實際經(jīng)營的代管人或使用人按照房產(chǎn)的余值繳納房產(chǎn)稅;選項D:對投資聯(lián)營的房產(chǎn),投資者參與投資利潤分紅,共擔(dān)風(fēng)險的,按房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅;對以房產(chǎn)投資收取固定收入,不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險的,按租金收入計繳房產(chǎn)稅。

【8-多選題】下列關(guān)于房產(chǎn)稅計稅依據(jù)的表述中,符合稅法規(guī)定的有( )。(2020年)

A.融資租賃房屋的,以房產(chǎn)余值計算繳納房產(chǎn)稅

B.納稅人對原有房屋進行改建、擴建的,要相應(yīng)增加房屋的原值

C.房屋出典的,由承典人按重置成本計算繳納房產(chǎn)稅

D.經(jīng)營租賃房屋的,以評估價格計算繳納房產(chǎn)稅

【答案】AB

【解析】選項A:融資租賃房屋,本質(zhì)上是一種變相分期付款購買固定資產(chǎn)的形式,因此在計征房產(chǎn)稅時,應(yīng)由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅;選項C:產(chǎn)權(quán)出典的房產(chǎn),產(chǎn)權(quán)所有人已無權(quán)支配房屋,因此由承典人以房屋原值按規(guī)定扣除一定比例后的房產(chǎn)余值計征房產(chǎn)稅;選項D:經(jīng)營租賃房屋的,由房屋產(chǎn)權(quán)所有人以取得的租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。

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