注會熱點：2020新民法典這些問題值得我們注意！
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民法典與人民群眾安居樂業(yè)的保障
人們常常用安居樂業(yè)來描述幸福生活。當然，安居是樂業(yè)的前提，沒有安居，也就談不上樂業(yè)。為此，民法典不僅要保護人民群眾對房屋所享有的所有權，也要保障非所有權人對房屋進行合法利用的民事權利，更要保障人民群眾頭頂上的安全。
提供房屋所有權的多重保護方式。首先，民法典規(guī)定了物權是具有排他效力的權利，此種排除他人不當干預的效力不僅是針對其他民事主體，也針對公權力機關，從而劃定公權力運行的邊界。例如，民法典對于政府征收個人房屋或者其他不動產，再次重申必須基于公共利益的需要，且應當依法給予補償。其次，針對其他民事主體采取破壞手段毀損房屋的行為，民法典規(guī)定行為人應對權利人的損失承擔賠償責任。再次，民法典還規(guī)定在標的物被他人無權占有、權利行使受到妨礙或者有妨礙發(fā)生的危險時，權利人可請求返還原物、排除妨礙或者消除危險。
強化不動產登記的風險防范功能。民法典賦予了不動產登記非常強大的法律效力，因此我們必須重視不動產登記，尤其是要懂得如何利用不動產登記制度防止和化解法律風險。例如民法典賦予不動產登記公信力，一旦發(fā)生登記錯誤，相對人因信賴登記而與登記名義人進行交易，法律就會犧牲權利人的利益而優(yōu)先保護相對人的交易安全。實踐中常常有人借他人的名義買房，由于房屋登記在名義權利人的名下，就會面臨房屋被名義權利人處分給善意相對人的風險。因此，在發(fā)生登記錯誤的情況下，權利人要盡快辦理更正登記;在辦理更正登記前，為了防止登記名義人處分房屋，最好還要先辦理異議登記。
構建區(qū)別于商品房網(wǎng)簽的預告登記制度。在商品房預售中，因為房子還沒有建好，開發(fā)商無法給購房人辦理登記手續(xù)，此時購房人就可以要求開發(fā)商先辦理預告登記，以防止開發(fā)商一房二賣。與預告登記不同，網(wǎng)簽僅僅是行政機關為了管理的需要而要求房地產開發(fā)企業(yè)辦理的一項業(yè)務，雖然它在客觀上也有利于防止開發(fā)商一房二賣，但網(wǎng)簽本身并不具有民法上的效力。此外，需要明確的是，雖然權屬證書是不動產登記簿的副本，但僅僅交付權屬證書并不意味著已經辦理了登記或者預告登記。實踐中，一些當事人以為取得對方的權屬證書，就已經取得了物權，這種理解顯然是不對的。因為交付權屬證書無法通過不動產登記簿體現(xiàn)出來，不能發(fā)揮公示的作用。
創(chuàng)設居住權作為一項新型用益物權。與租賃權不同，居住權沒有最長期限的限制，當事人可以約定居住權直到居住權人去世才消滅。另外，居住權具有物權效力，不僅可以對所有權人主張，也可以向除雙方當事人之外的第三人主張。這就有利于維護居住權人對他人房屋占有、使用的穩(wěn)定性，防范各種不測風險。此外，居住權還具有扶弱、施惠的功能，例如老人在生前可以通過遺囑的方式來為長期照顧自己的保姆設定居住權，既可解決保姆有生之年在城市生活的居住問題，也可以避免將房屋所有權贈與保姆帶來家庭成員的不滿和爭執(zhí)。
規(guī)范物業(yè)服務行為和物業(yè)管理行為。首先，民法典明確業(yè)主通過決議解聘物業(yè)服務企業(yè)，無須物業(yè)服務企業(yè)存在根本性的違約，而只需按照法律規(guī)定的程序作出決議，并提前60日通知物業(yè)服務企業(yè)即可。其次，民法典為降低使用公共維修基金的門檻，將公共維修基金的籌集與使用區(qū)分開來，明確規(guī)定后者在業(yè)主表決參與度和決議通過所需比例上均低于前者，且在緊急情況下，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可申請使用公共維修基金。再次，針對實踐中物業(yè)服務企業(yè)利用建筑物共有部分發(fā)布廣告或者進行其他經營取得收益的情況，明確規(guī)定在扣除必要費用外，收益應歸業(yè)主共有;針對物業(yè)服務企業(yè)通過斷水斷電斷氣催繳物業(yè)費的問題，民法典也予以明確禁止。
維護人民群眾頭頂上的安全。長期以來，高空拋物問題受到社會的廣泛關注。盡管侵權責任法對此予以了規(guī)定，但是問題并沒有得到根本性的解決。相較于侵權責任法的規(guī)定，民法典有以下主要變化：一是規(guī)定了物業(yè)服務企業(yè)等建筑物管理人應當采取必要的安全保障措施防止高空拋物的發(fā)生，否則應當依法承擔未履行安全保障義務的侵權責任;二是強調了公安等機關應當依法及時調查，查清責任人。
民法典與合同實質正義的實現(xiàn)
日常生活離不開民事交易，民事交易離不開合同。盡管民法典嚴格貫徹了合同自由的原則，將當事人自愿作為法律賦予合同具有約束力的前提和條件，但在實踐中，也存在合同一方利用優(yōu)勢地位損害合同另一方利益或者通過合同將自己應當承擔的風險轉嫁給另一方的情況。為此，民法典采取了大量措施來維護合同的實質正義。
加強對格式條款的規(guī)制。首先，民法典明確規(guī)定提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關系的條款，再按照對方的要求對該條款予以說明，否則對方可以主張該條款不作為合同的內容。其次，民法典明確規(guī)定提供格式條款一方為排除對方主要權利以及不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任、限制對方主要權利而制作的格式條款，均應認定無效。最后，民法典還特別規(guī)定對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋;格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款。
完善國家訂貨合同制度。根據(jù)民法典的規(guī)定，國家根據(jù)搶險救災、疫情防控或者其他需要下達國家訂貨任務、指令性任務時，有關民事主體之間應當依照有關法律、行政法規(guī)規(guī)定的權利和義務訂立合同。例如在新冠肺炎疫情發(fā)生后，國家急需防疫所需的口罩、防疫服等防疫物資，這就需要有生產能力的企業(yè)能夠迅速組織生產，滿足國家防疫的需要。因此，在接到國家的訂貨任務或者指令性任務后，相關企業(yè)就要根據(jù)法律、行政法規(guī)的規(guī)定訂立合同，否則就要承擔相應的法律責任。
增設情勢變更制度。所謂情勢變更制度，是指合同成立后，合同的基礎條件發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于當事人一方明顯不公平，受不利影響的當事人可以請求與對方重新協(xié)商;在合理期限內協(xié)商不成的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構變更或者解除合同。民法典將情勢變更制度上升為立法規(guī)定，對實踐的指導意義將更加顯著。
明確禁止高利貸行為。民法典首次以法律形式明確禁止高利貸行為，人民法院應當據(jù)此認定高利貸合同無效。對于高利貸的認定標準，民法典本身沒有明確規(guī)定，而是需要通過法律法規(guī)或者司法解釋來進行界定。最近，最高人民法院、國家發(fā)展和改革委員會聯(lián)合發(fā)文，明確提出要修改完善民間借貸司法解釋，大幅度降低民間借貸利率的司法保護上限，堅決否定高利轉貸行為、違法放貸行為的效力，以防止社會經濟脫實向虛發(fā)展。
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