BIM模型后期，如何在物業(yè)管理中應(yīng)用？

BIM(建筑信息模型)是一個(gè)可視程度非常高的一體化平臺(tái)，將BIM應(yīng)用到物業(yè)管理工程應(yīng)急處置、火災(zāi)應(yīng)急處置等服務(wù)環(huán)節(jié)，將大大改善物業(yè)管理效率和服務(wù)水平。

一、BIM的動(dòng)態(tài)化

只有形成一個(gè)動(dòng)態(tài)BIM環(huán)境，才能使BIM在運(yùn)維上發(fā)揮作用。我們不是要一個(gè)動(dòng)畫三維圖，而是要讓BIM中涵蓋動(dòng)態(tài)化數(shù)據(jù)。

1. 全樓空調(diào)的管理

如對(duì)于一個(gè)復(fù)雜而龐大建筑的空調(diào)系統(tǒng)，我們要隨時(shí)了解它的運(yùn)行狀態(tài)，利用BIM模型就非常直觀，對(duì)整體研究空調(diào)運(yùn)行策略、氣流、水流、能源分布定義很大。對(duì)于使用VAV變風(fēng)量空調(diào)系統(tǒng)及多冷源的計(jì)算機(jī)中心等項(xiàng)目來說，實(shí)用意義就更大。

我們可方便了解到冷機(jī)的運(yùn)行，類型、臺(tái)數(shù)、板換數(shù)量、送出水溫、空調(diào)機(jī)(AHU)的風(fēng)量、風(fēng)溫及末端設(shè)備的送風(fēng)溫濕度、房間溫度、濕度均勻性等幾十個(gè)參數(shù)，方便運(yùn)行策略研究、節(jié)約能源。

同時(shí)對(duì)水泵啟停、閥門的開啟度、各管線的水溫、流量，可進(jìn)行直觀的監(jiān)視。

2. 智能照明

現(xiàn)在大多數(shù)項(xiàng)目都具有智能照明功能，利用BIM模型可對(duì)現(xiàn)場(chǎng)管理，尤其是大堂、中庭、夜景、庭院的照明再現(xiàn)，為物業(yè)人員提供了直觀方便的手段。

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二、工程應(yīng)急處置

1. 跑水應(yīng)急處理實(shí)例

在我們管理的項(xiàng)目中，有一次市政自來水外管線破裂，水從未完全封堵的穿管進(jìn)入樓內(nèi)地下層，盡管有的房間有漏水報(bào)警，但水勢(shì)較大，且從管線、電纜橋架、未作防水的地面向地下多層漏水。

雖然有CAD圖紙，但地下層結(jié)構(gòu)復(fù)雜，上下對(duì)應(yīng)關(guān)系不直觀，從而要?jiǎng)佑么罅咳肆?，?duì)配電室電纜夾層、倉(cāng)庫(kù)、輔助用房等進(jìn)行逐一開門檢查。如果能將漏水報(bào)警與BIM模型相結(jié)合，我們就可在大屏上非常直觀的看到浸水的平面和三維圖像，從而制定搶救措施，減少損失。

2. 重要閥門位置的顯示

標(biāo)準(zhǔn)樓層水管及閥門的設(shè)計(jì)和安裝都有相應(yīng)的規(guī)律，可方便找到水管開裂部位并關(guān)斷閥門。

但是在大堂、中庭等處，由于空間變化大，水管閥門在施工時(shí)常有存在哪方便就安裝在哪的現(xiàn)象。如某項(xiàng)目因極端冷天至使大門入口風(fēng)幕水管冷裂，經(jīng)反復(fù)尋找閥門，最后在二層某個(gè)角落才找到。這里雖存在基礎(chǔ)管理的缺陷，但如有BIM模型顯示，閥門位置一目了然，處理會(huì)快很多。

3. 入戶管線的驗(yàn)收

一個(gè)大項(xiàng)目市政有電力、光纖、自來水、中水、熱力、燃?xì)獾葞资畟€(gè)進(jìn)樓接口，在封堵不良且驗(yàn)收不到位時(shí)，一旦外部有水(如市政自來水爆裂，雨水倒灌)，水就會(huì)進(jìn)入樓內(nèi)。利用BIM模型可對(duì)地下層入口精準(zhǔn)定位、驗(yàn)收，方便封堵，質(zhì)量也可易于檢查，減少事故幾率。

三、火災(zāi)應(yīng)急處置水平的提高

對(duì)于火災(zāi)應(yīng)急處置恐怕是BIM模型可以成為最具優(yōu)勢(shì)的典型應(yīng)用。

1. 消防電梯

按目前規(guī)范，普通電梯及消防電梯不能作為消防疏散用(其中消防梯僅可供消防隊(duì)員使用)。而有了BIM模型及BIM具有了前述的動(dòng)態(tài)功能，就有可能使電梯在消防應(yīng)急救援，尤其是超高層建筑消防救援中發(fā)揮重要作用。

要達(dá)到這一目的所需條件包括：

1)具有防火功能的電梯機(jī)房、有防火功能的轎廂、雙路電源(采用阻燃電纜)或更多如柴發(fā)或UPS(EPS)電源;

2)具有可靠的電梯監(jiān)控，含音頻、視頻、數(shù)據(jù)信號(hào)及電梯機(jī)房的視頻信號(hào)、煙感、溫感信號(hào);

3)在電梯廳及電梯周邊房間具有煙感傳感器及視頻攝像頭;

4)可靠的無線對(duì)講系統(tǒng)(包括基站的防火、電源的保障等條件)或大型項(xiàng)目駐地消防隊(duì)專用對(duì)講系統(tǒng);

5)在中控室或應(yīng)急指揮大廳、數(shù)據(jù)中心ECC大廳等處的大屏幕;

6)可靠的全樓廣播系統(tǒng);

7)電梯及環(huán)境狀態(tài)與BIM的聯(lián)動(dòng)軟件。

當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時(shí)，指揮人員可以在大屏前憑借對(duì)講系統(tǒng)或樓(全區(qū))廣播系統(tǒng)、消防專用電話系統(tǒng)，根據(jù)大屏顯示的起火點(diǎn)(此顯示需是現(xiàn)場(chǎng)視頻動(dòng)畫后的圖示)、蔓延區(qū)及電梯的各種運(yùn)行數(shù)據(jù)指揮消防救援專業(yè)人員(每部電梯由消防人員操作)，幫助群眾乘電梯疏散至首層或避難層。

哪些電梯可用，哪些電梯不可用，在BIM圖上可充分顯示，幫助決策。這一方案正與消防部門共同研究其可行性。

2. 疏散引導(dǎo)

對(duì)于大多數(shù)不具備乘梯疏散的情況，BIM模型同樣發(fā)揮著很大作用。憑借上述各種傳感器(包括卷簾門)及可靠的通訊系統(tǒng)，引導(dǎo)人員可指揮人們從正確的方向由步梯疏散，使火災(zāi)搶險(xiǎn)發(fā)生革命性的變革。

3. 疏散預(yù)習(xí)

另外，在大型的辦公室區(qū)域我們可為每個(gè)辦公人員的個(gè)人電腦安裝不同地址的3D疏散圖，標(biāo)示出模擬的火源點(diǎn)，以及最短距離的通道、步梯疏散的路線，平時(shí)對(duì)辦公人員進(jìn)行常規(guī)的訓(xùn)練和預(yù)習(xí)。

四、在物業(yè)管理上的應(yīng)用

1. 預(yù)留維修更換設(shè)備條件

利用BIM模型很容易模擬設(shè)備的搬運(yùn)路線，我們要認(rèn)真分析，對(duì)今后10年甚至20年需更換的大型設(shè)備，如：制冷機(jī)組、柴發(fā)、鍋爐等作出管道可拆裝、封堵、移位的預(yù)留條件。

2. 基于BIM的建筑數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)

BIM模型中的建筑數(shù)據(jù)比傳統(tǒng)的CAD軟件要求更嚴(yán)、更準(zhǔn)，利用這一點(diǎn)在物業(yè)管理中可對(duì)諸如：石材面積、地毯面積、地板面積、外窗(外玻)面積以及閥門、水泵、電機(jī)等大量材料和零配件進(jìn)行精準(zhǔn)的定位統(tǒng)計(jì)。尤其是對(duì)于那些十幾萬平米以上的大項(xiàng)目，如中國(guó)尊108層，單體43萬平米，意義就更大。結(jié)合物業(yè)行業(yè)中已較成熟的ERP管理，就可使我們的管理工作上一個(gè)臺(tái)階。

3. 大型清潔維修設(shè)備的模型

利用BIM模型可對(duì)較小空間中要使用大型清潔設(shè)備如蜘蛛車、液壓升降車等進(jìn)行模擬，為采購(gòu)提供依據(jù)。

4. BIM-ERP的連接

在物業(yè)管理企業(yè)中，ERP系統(tǒng)已開始廣泛應(yīng)用，多種版本的軟件緊緊圍繞物業(yè)管理需求，系統(tǒng)內(nèi)容逐漸豐富，適用性逐漸落地。在應(yīng)用中許多物管企業(yè)參與或改進(jìn)了這一系統(tǒng)，因此使其越來越完善。我們認(rèn)為，BIM模型要在物業(yè)運(yùn)維方面發(fā)揮作用，延續(xù)生命，與物管ERP連接是最有效的方法。ERP的大量數(shù)據(jù)、統(tǒng)計(jì)方式、顯示界面都將使BIM應(yīng)用更快成熟，因此在設(shè)計(jì)BIM應(yīng)用時(shí)，就要提前預(yù)留與ERP的接口條件。

5. RFID卡和二維碼

在機(jī)電設(shè)備運(yùn)維管理中，利用RFID卡(射頻卡)或二維碼作設(shè)備標(biāo)簽已開始普及，我們開始試驗(yàn)用RFID卡對(duì)隱蔽工程中的VAVBOX(變風(fēng)量空調(diào)末端)、閥門等進(jìn)行標(biāo)簽。但因設(shè)備多、標(biāo)簽數(shù)量大、電源需更換等問題，感覺比較麻煩。

現(xiàn)開始采用二維碼，在設(shè)備本體、基座、隱蔽設(shè)備附近(如通道墻面)貼附二維碼，感到很實(shí)用。用智能手機(jī)、平板電腦掃描二維碼可得到設(shè)備的相關(guān)信息及上下游系統(tǒng)構(gòu)成，也可將巡視資料通過WIFI(或3G、4G)送回后臺(tái)。

6. 去天花功能

房間分隔想改造、風(fēng)道風(fēng)口要移位、燈光電線要增加，可是有天花擋著，路由看不見，是否有安裝空間看不見，從檢修孔探進(jìn)頭也被空調(diào)末端擋著，看不清，這時(shí)我們就想把天花拆了，看個(gè)究竟。

BIM模型的建立，解決了這個(gè)難題，在現(xiàn)場(chǎng)拿著平板電腦，調(diào)出房間圖紙，作去天花功能處理(涂層透明化)，這時(shí)整個(gè)天花從圖像中去掉，甚至連四壁墻的裝修也去掉，天花內(nèi)、裝修內(nèi)的設(shè)備、管線、電線一清二楚，為改造、檢修提供了極大方便。

7. 人員定位

在BIM模型中，在晚間對(duì)入室的保潔服務(wù)員、巡視保安人員及運(yùn)維的技工進(jìn)行定位，就可了解每個(gè)人的移動(dòng)軌跡，這無疑對(duì)內(nèi)部可能發(fā)生的偷盜、泄密等事件起到監(jiān)視和威懾，從而提高敏感區(qū)域的安全性，使物業(yè)整體保衛(wèi)保密工作的水平進(jìn)一步提高。

8. BIM模型與運(yùn)維人員的培訓(xùn)

BIM模型直觀、準(zhǔn)確，各種機(jī)電設(shè)備、管線、風(fēng)道、建筑布局一目了然，加上動(dòng)態(tài)信息、人流、車流、設(shè)備運(yùn)行參數(shù)，又以動(dòng)畫方式演繹出來。這些信息正是我們培訓(xùn)運(yùn)維技工、安保人員以及各類服務(wù)人員的極好教材。因此，充分利用這些教材進(jìn)行培訓(xùn)，又成為BIM模型的重要應(yīng)用內(nèi)容。

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