BIM技術(shù)案例分享：BIM在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中的實(shí)踐案例

1 項(xiàng)目概況

上海證大房產(chǎn)是證大集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的旗艦公司，也是香港主板的上市公司。公司專注于開(kāi)發(fā)和管理優(yōu)質(zhì)住宅和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，目前已成功開(kāi)發(fā)了上海喜瑪拉雅中心和大拇指廣場(chǎng)等優(yōu)秀城市綜合體項(xiàng)目。

南京證大大拇指項(xiàng)目是證大房產(chǎn)大拇指商業(yè)地產(chǎn)品牌在南京的延續(xù)和升級(jí)。項(xiàng)目地塊位于南京南站東南方向，項(xiàng)目占地總面積為93 526.4m2，規(guī)劃總建筑面積約628 835.4m2，采用了BIM技術(shù)，這也是該技術(shù)在公司大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目中的首次應(yīng)用。

2 應(yīng)用實(shí)踐

該項(xiàng)目的實(shí)施需要從三個(gè)層面——規(guī)劃層、實(shí)施層及保障層進(jìn)行。

規(guī)劃層主要解決項(xiàng)目應(yīng)用的目標(biāo)和規(guī)劃，目標(biāo)設(shè)定項(xiàng)目或者公司BIM應(yīng)用的方向，規(guī)劃解決達(dá)到目標(biāo)的實(shí)施步驟，規(guī)劃層需要公司或者項(xiàng)目管理層設(shè)定并一致通過(guò)。實(shí)施層主要定義的是項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的BIM應(yīng)用方式及方法，可由BIM執(zhí)行團(tuán)隊(duì)制定并報(bào)公司或者項(xiàng)目管理層審核通過(guò)。保障層主要定義的是項(xiàng)目應(yīng)用過(guò)程中需要提供的相關(guān)條件，保障層設(shè)定的內(nèi)容需要公司或者項(xiàng)目相關(guān)管理團(tuán)隊(duì)審核。

2.1 BIM應(yīng)用目標(biāo)

應(yīng)用目標(biāo)的制定對(duì)于BIM在項(xiàng)目上的應(yīng)用至關(guān)重要，關(guān)系到BIM應(yīng)用的全局和預(yù)期的價(jià)值評(píng)估。目標(biāo)需要遵循SMART原則，并作為BIM在項(xiàng)目應(yīng)用的基本出發(fā)點(diǎn)，所有BIM活動(dòng)，包括應(yīng)用點(diǎn)的制定、服務(wù)商的選擇、合同的制定等都需要在目標(biāo)的指引下完成。目標(biāo)制定也需要考慮項(xiàng)目的重點(diǎn)、難點(diǎn)和公司管理流程等。目標(biāo)制定完成后，在公司和項(xiàng)目層次，相關(guān)人員均應(yīng)明確BIM應(yīng)用目標(biāo)。本項(xiàng)目依據(jù)公司特點(diǎn)和項(xiàng)目重點(diǎn)、難點(diǎn)，運(yùn)用BIM技術(shù)針對(duì)設(shè)計(jì)、施工和成本管理均制定了相應(yīng)的目標(biāo)要求。

2.2 BIM應(yīng)用規(guī)劃

BIM應(yīng)用規(guī)劃需要結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際工期和公司發(fā)展要求來(lái)制定切實(shí)可行的步驟計(jì)劃，與此同時(shí)，每一步需要具備的條件和達(dá)到的目標(biāo)均需要明確。對(duì)于新開(kāi)始BIM應(yīng)用的項(xiàng)目或者公司，首先需要解決的問(wèn)題是基于BIM的工作流程問(wèn)題。流程制定的基本目標(biāo)是讓公司或者項(xiàng)目相關(guān)參與方知道在什么時(shí)間做什么事情，做到什么程度?；贐IM的流程制定需要在公司現(xiàn)有流程的基礎(chǔ)上梳理，流程的梳理需依據(jù)目標(biāo)展開(kāi)相應(yīng)的實(shí)施活動(dòng)，活動(dòng)應(yīng)該包括主要事件、事件的前提和假設(shè)、實(shí)施流程、工作程序、相關(guān)角色在本事件上的職責(zé)及事件完成的交付物和標(biāo)準(zhǔn)等。

南京證大大拇指項(xiàng)目是本公司第一個(gè)應(yīng)用BIM的大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目，為了給公司積累更多的BIM項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，本項(xiàng)目要求BIM顧問(wèn)方依據(jù)證大公司內(nèi)部的管理流程和現(xiàn)狀，在充分調(diào)研和訪談的基礎(chǔ)上制定項(xiàng)目級(jí)別的咨詢報(bào)告，同時(shí)結(jié)合證大公司的特點(diǎn)，基于總部管控的出發(fā)點(diǎn)制定各項(xiàng)目應(yīng)用BIM的參考標(biāo)準(zhǔn)。

2.3 BIM輔助設(shè)計(jì)

在設(shè)計(jì)階段，BIM應(yīng)依據(jù)不同的項(xiàng)目特點(diǎn)和項(xiàng)目各階段的困難制定相應(yīng)的應(yīng)用點(diǎn)。BIM建模是重要的基礎(chǔ)工作，模型必須要靈活應(yīng)用才能產(chǎn)生價(jià)值，因此，不同階段的工作重點(diǎn)是如何應(yīng)用模型。鑒于南京大拇指廣場(chǎng)項(xiàng)目體量大、功能布局變化快的特點(diǎn)，在擴(kuò)初階段建立了面積模型，動(dòng)態(tài)跟蹤各棟各層的建筑面積。

本項(xiàng)目由于層高比較低(地下室3層，其中B2層3.5m，B3層3.7m，地上部分最低層高為3.15m)，空間比較緊張，在整個(gè)設(shè)計(jì)階段BIM的重點(diǎn)研究任務(wù)除了碰撞檢查和管線綜合之外，就是凈高復(fù)核。從擴(kuò)初階段的主要路由和干線，到施工圖階段考慮施工過(guò)程中的噴淋頭及檢修空間等，BIM在設(shè)計(jì)階段圍繞凈高檢查快速建立和更新模型，核查并反饋給施工圖設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)。擴(kuò)初及施工圖早期，BIM團(tuán)隊(duì)將模型復(fù)核的凈高分區(qū)域呈現(xiàn)給設(shè)計(jì)方，這樣施工圖設(shè)計(jì)方在收到說(shuō)明之后能夠快速地定位問(wèn)題和危險(xiǎn)區(qū)域，并在總體原則上進(jìn)行區(qū)域協(xié)調(diào)，避免從一開(kāi)始就陷入解決局部單個(gè)問(wèn)題的泥潭。

施工圖階段，安排施工總承包商的BIM團(tuán)隊(duì)和機(jī)電安裝團(tuán)隊(duì)參與進(jìn)行設(shè)計(jì)階段的管線綜合，提出機(jī)電安裝上的相關(guān)要求，BIM團(tuán)隊(duì)對(duì)這些要求進(jìn)行合理采納并在模型上進(jìn)行綜合排布，將排布好的結(jié)果依據(jù)施工圖紙反饋給施工圖設(shè)計(jì)方。經(jīng)過(guò)多輪的建模、復(fù)核、反饋和調(diào)整之后，至施工圖出圖階段，地下室復(fù)雜區(qū)域和公共走道的凈高在管線綜合調(diào)整后均滿足要求，下圖是BIM配合設(shè)計(jì)方進(jìn)行局部管線和路由優(yōu)化調(diào)整后局部?jī)舾哂?.0m提升到3.1m的截圖。

本項(xiàng)目另外一個(gè)重點(diǎn)和難點(diǎn)就是幕墻部分。幕墻除了本身的形體復(fù)雜，優(yōu)化技術(shù)難度大之外，在設(shè)計(jì)時(shí)還需要考慮幕墻與主體結(jié)構(gòu)及幕墻與屋頂機(jī)電等的碰撞，下圖是幕墻玻璃翼與頂層樓板的碰撞報(bào)告。

2.4 BIM配合招投標(biāo)

本項(xiàng)目的招投標(biāo)是項(xiàng)目進(jìn)展的大事之一，但由于工期緊，整個(gè)招投標(biāo)的實(shí)際發(fā)生時(shí)間為一個(gè)月左右。如果在一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，要求投標(biāo)方對(duì)項(xiàng)目BIM施工階段的應(yīng)用做一次匯報(bào)，一方面這么短的時(shí)間內(nèi)很難看到實(shí)施的實(shí)際效果，通常情況下投標(biāo)方會(huì)在短期內(nèi)借用內(nèi)、外部資源，集中突擊以滿足招標(biāo)方的要求，這樣的結(jié)果可能沒(méi)有辦法如實(shí)反應(yīng)投標(biāo)方在正常工作速度下真實(shí)的工作水平;另一方面，業(yè)主內(nèi)部團(tuán)隊(duì)在短期內(nèi)增加了評(píng)標(biāo)的工作量和難度?；谶@樣的考慮，本項(xiàng)目BIM配合招標(biāo)提出了事前進(jìn)行兩輪考察的辦法。

(1)第一輪：BIM開(kāi)放式問(wèn)卷與考察

該階段，首先制定一系列開(kāi)放式問(wèn)題并要求在規(guī)定時(shí)間內(nèi)匯報(bào)。問(wèn)題的制定要結(jié)合本項(xiàng)目未來(lái)BIM將要解決的重點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題提出，并充分考慮本項(xiàng)目的發(fā)包體系和本公司的管理體系。所有的書(shū)面作答內(nèi)容要求結(jié)合項(xiàng)目案例，而不是空洞地來(lái)自于互聯(lián)網(wǎng)的拷貝版。在第一輪匯報(bào)完之后，選取有代表性的項(xiàng)目，到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)參觀考察?？疾斓闹攸c(diǎn)既包括BIM工作本身，也包括實(shí)際項(xiàng)目的管線排布等關(guān)乎BIM應(yīng)用結(jié)果的內(nèi)容。

(2)第二輪：項(xiàng)目BIM實(shí)際應(yīng)用能力考評(píng)

該階段針對(duì)項(xiàng)目圖紙的現(xiàn)狀，圍繞本項(xiàng)目BIM的應(yīng)用制定可操作性強(qiáng)的考評(píng)辦法。本項(xiàng)目考評(píng)時(shí)利用擴(kuò)初階段的圖紙進(jìn)行了建模、土方施工模擬、混凝土算量及結(jié)合模型評(píng)估地下室凈高的要求等多種考核方式。

考核過(guò)程中，考核標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)行辦法必須在公司內(nèi)部審核通過(guò)，所有考核必須本著公平公正的基本原則作為BIM的出發(fā)點(diǎn)?？己说哪繕?biāo)在于挑選出合適的能夠勝任的投標(biāo)單位，因此對(duì)考核結(jié)果需要關(guān)注相對(duì)排名，最終的相對(duì)排名在招投標(biāo)的實(shí)際發(fā)生之前完成，這樣既能體現(xiàn)BIM專業(yè)的主張，也不影響招投標(biāo)時(shí)間，投標(biāo)單位也有更多的時(shí)間關(guān)注施工技術(shù)和商務(wù)條件。

當(dāng)所有單位都基于同樣的要求完成匯報(bào)后，每家單位的實(shí)力和水平顯露無(wú)疑，因此，最終的結(jié)果在公司內(nèi)部很容易達(dá)成一致。當(dāng)然，每家公司的BIM應(yīng)用實(shí)力也可以通過(guò)多種角度去反應(yīng)，比如地下室混凝土算量的總量，本項(xiàng)目聘請(qǐng)的投資顧問(wèn)公司基于同一版施工圖(二維CAD圖紙)按照傳統(tǒng)方法進(jìn)行了算量，把該量作為基準(zhǔn)量去評(píng)估每家的算量(尤為重要的一點(diǎn)是，該基準(zhǔn)參考量是公司成本控制條線認(rèn)可的)，然后以此基準(zhǔn)量去衡量每家投標(biāo)單位從模型里面提取的混凝土量。在考核方法制定之初，對(duì)于各家的混凝土總量是否準(zhǔn)確，筆者作為規(guī)則的制定者也沒(méi)有把握，最后的結(jié)果顯示，有兩家單位地下室的混凝土總量在誤差1%以內(nèi)，這樣的結(jié)果也超過(guò)了筆者本人的預(yù)期。由于混凝土的基準(zhǔn)量是獲得公司內(nèi)部成本控制條線認(rèn)可的，那么"3家單位的算量結(jié)果在5%的誤差范圍內(nèi)"這一結(jié)果也大大增強(qiáng)了公司內(nèi)部成本控制條線對(duì)BIM算量的信心。

2.5 設(shè)計(jì)階段的BIM應(yīng)用對(duì)施工階段的思考

本項(xiàng)目在方案階段就已經(jīng)確定了BIM應(yīng)用的方向，從節(jié)約資源、提高效率和縮短整體工作時(shí)間的角度，提出了設(shè)計(jì)階段的BIM模型傳遞并應(yīng)用于施工階段的基本要求，因此，設(shè)計(jì)階段的模型規(guī)劃需要進(jìn)一步考慮施工因素。首先從建模方法上提出了模型按照樓層及專業(yè)拆分的要求，如下圖所示，這樣做可以保證施工階段的模型能夠按照專業(yè)和樓層提取。

同時(shí)，在構(gòu)件的建模方法上進(jìn)行了統(tǒng)一，而且按照施工的要求建模，如墻、柱按照樓層建立，梁按照跨度建立，樓板按照分割區(qū)域建立。有了統(tǒng)一的規(guī)則和方法之后，基本能夠保證設(shè)計(jì)模型傳遞給施工模型的大方向。另外，在實(shí)際操作過(guò)程中，在設(shè)計(jì)階段充分考慮施工因素，定期安排總承包商的BIM團(tuán)隊(duì)對(duì)設(shè)計(jì)階段的模型進(jìn)行審查，充分考慮施工安裝對(duì)設(shè)計(jì)階段的管線綜合提出的要求。業(yè)主可針對(duì)總承包提出的合理化建議，要求采納甚至更改設(shè)計(jì)階段的模型。

3 小結(jié)

本項(xiàng)目目前施工圖設(shè)計(jì)階段已經(jīng)接近尾聲，施工階段的BIM相關(guān)工作正在有條不紊地展開(kāi)，施工階段的應(yīng)用尚未正式開(kāi)始。根據(jù)近半年的BIM實(shí)踐，筆者將商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的BIM實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)總結(jié)為如下幾點(diǎn)：

(1)地產(chǎn)項(xiàng)目的BIM應(yīng)用應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目本身特點(diǎn)按需制定。

(2)BIM技術(shù)需要服務(wù)于設(shè)計(jì)與施工的核心工作內(nèi)容，任何BIM應(yīng)用必須產(chǎn)生價(jià)值方能給BIM更大的空間。

(3)建模不是目的，只是手段，活用模型并產(chǎn)生價(jià)值才是目標(biāo)。模型的精度需要與應(yīng)用目標(biāo)相匹配。模型的準(zhǔn)確度是所有BIM應(yīng)用的前提條件。

(4)基于BIM的流程再造和優(yōu)化是BIM應(yīng)用過(guò)程中的重點(diǎn)也是難點(diǎn)。

BIM模型在施工過(guò)程中的應(yīng)用可全面提升工程造價(jià)行業(yè)效率與信息化管理水平，優(yōu)化管理流程，高效率、高精準(zhǔn)度的完成工程量計(jì)算工作。以上內(nèi)容就是“BIM技術(shù)案例分享：BIM在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中的實(shí)踐案例”，更多BIM熱點(diǎn)資訊/教程分享歡迎關(guān)注微信公眾號(hào)“BIM實(shí)訓(xùn)”，也可點(diǎn)擊下方免費(fèi)下載領(lǐng)取精品學(xué)習(xí)資料。